Un impôt qui vise directement la diaspora et les investisseurs distants
Cette actualisation des règles, détaillée sur le site de la Direction générale des impôts (DGI), s’applique aussi aux terrains constructibles. Un propriétaire à Paris ou à Berlin qui détient un appartement à Alger ou un terrain à Oran doit donc déclarer son bien et s’acquitter de la taxe, sous peine de sanctions. Les héritiers d’un défunt propriétaire sont également concernés : l’administration fiscale envoie un avis au nom du défunt, suivi de la mention « par les héritiers de », leur imposant de régulariser la situation sous 90 jours.
Pour les entrepreneurs algériens qui investissent dans l’immobilier – que ce soit pour des bureaux, des locaux commerciaux ou des résidences – cette obligation fiscale ajoute une couche de complexité. Un propriétaire qui loue son bien évite le taux de 10%, mais doit tout de même payer les 3% sur la valeur locative fiscale. Les baux commerciaux peuvent prévoir que le locataire prenne en charge cet impôt, mais cela reste une négociation à anticiper.
Comment calculer sa taxe foncière sans se tromper
Prenons un cas concret : un terrain de 200 m² à Oran, estimé à 500 dinars/m² en valeur locative fiscale (chiffre indicatif pour 2026). La taxe serait de :
– 3% si le terrain est loué ou utilisé (soit 30 000 dinars/an).
– 10% s’il reste inoccupé (soit 100 000 dinars/an).
Pour les biens neufs, une exonération partielle est possible la première année, mais elle s’applique uniquement si le propriétaire déclare la construction dans les 6 mois suivant l’achèvement des travaux. Les ordures ménagères ajoutent une taxe supplémentaire, variable selon les communes (entre 500 et 2 000 dinars/an pour un logement).
Les propriétaires peuvent consulter leur avis d’imposition en ligne via le portail de la DGI, mais beaucoup ignorent encore cette obligation. Une erreur courante : penser que la taxe foncière est incluse dans les charges de copropriété. Or, elle est due directement au Trésor public, même pour les immeubles en copropriété.
Diaspora et entrepreneurs : comment optimiser ou contourner la taxe
1. Louer le bien, même à un prix symbolique (1 dinar/mois) pour éviter le taux de 10%. La DGI exige une preuve de location (contrat signé, quittances de loyer).
2. Déclarer le bien comme résidence principale si le propriétaire y passe au moins 6 mois par an. La taxe reste à 3%, mais cela implique de justifier son séjour en Algérie (billets d’avion, justificatifs de séjour).
3. Regrouper les biens sous une SCI (Société Civile Immobilière) pour mutualiser les déclarations et éventuellement bénéficier d’abattements, bien que cette option soit complexe pour les non-résidents.
Les entrepreneurs qui investissent dans l’immobilier commercial (bureaux, entrepôts, locaux artisanaux) ont une marge de manœuvre plus large. Ils peuvent négocier avec leurs locataires pour que ceux-ci prennent en charge la taxe foncière dans le bail. Cependant, cette pratique reste marginale, car beaucoup de petits commerçants préfèrent éviter les engagements fiscaux supplémentaires.
Un point noir pour les investisseurs : les retards de paiement entraînent des pénalités de 5% par trimestre de retard, sans compter les frais de recouvrement. La DGI a renforcé ses contrôles ces derniers mois, avec des vérifications ciblées sur les propriétaires étrangers et les biens déclarés comme vacants.
À retenir pour les entrepreneurs
Sources
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